Trong các giao dịch buôn bán, chuyển nhượng, để tạo sự tin tưởng, các bên thường tiến hành đặt cọc, tuy nhiên, không phải mọi người điều nắm rõ những quy định liên quan đến thực hiện việc đó. Qua quá trình tư vấn, Fifan Việt Nam – Chi nhánh Đồng Tháp cũng đã gặp một số vấn đề của khách hàng vướng phải trong các trường hợp phát sinh từ thỏa thuận đặt cọc. Sau đây là một tình huống, Fifan Việt Nam – Chi nhánh Đồng Tháp muốn chia sẻ cùng Quý Bạn đọc.
Ông T gửi câu hỏi đến Fifan Việt Nam – Chi nhánh Đồng Tháp: Ông đã đặt cọc 150.000.000 đồng để mua thửa đất với giá 1.000.000.000 đồng và có thỏa thuận phạt vi phạm. Thời hạn đặt cọc là 45 ngày, bên bán cam kết cung cấp đầy đủ giấy tờ về thửa đất, tuy nhiên, bên bán chậm tiến hành đo đạc thửa đất, không trích lục bản đồ thửa đất cho ông để chứng minh thửa đất có thật. Sau 45 ngày kể từ khi đặt cọc, ông T tiếp tục yêu cầu bên bán hoàn thiện các giấy tờ trên, song bên bán không thực hiện cũng như không trả tiền cọc cho ông, nay ông muốn kiện hủy hợp đồng cọc và lấy lại tiền cọc và phạt cọc có được không?
Trả lời:
Căn cứ Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 được ban hành ngày 24/11/2015 (“Bộ luật Dân sự 2015”) quy định về đặt cọc như sau:
“…Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng…”
Như vậy, dựa trên lời trình bày của ông T thì hai bên đã xác lập hợp đồng đặt cọc để mua thửa đất với giá 1.000.000.000 đồng, ông đã giao tiền cọc và bên mua đã nhận cọc. Theo thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 45 ngày, hết hạn cọc hai bên tiến hành thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng và bên bán cam kết có các giấy tờ liên quan đến thửa đất.
Tuy nhiên, trong thời hạn cọc, ông T yêu cầu bên bán thực hiện trích lục bản đồ thửa đất và đo đạc lại thửa đất mục đích xem xét đất có đúng diện tích sổ đỏ hay không, nhưng bên bán lại chậm thực hiện không biết lý do vì sao. Và khi hết hạn cọc, ông T và bên bán không thỏa thuận gia hạn thời gian đặt cọc nhưng ông vẫn tạo điều kiện cho bên bán thực hiện xin trích lục và đo đạc, nhưng bên bán vẫn không làm và từ chối trả lại tiền đặt cọc cho ông T.
Xét hành vi để xác định lỗi trong hợp đồng trên, chúng tôi nhận định bên bán đã vi phạm các cam kết trong hợp đồng cọc do lỗi chủ quan của bên bán, không phải lý do bất khả kháng hay lỗi chủ quan từ phía các cơ quan nhà nước, mặc dù ông đã gia hạn cọc bằng việc cho bên bán tiếp tục thực hiện xin trích lục và đo đạc thửa đất nhưng họ không thực hiện, căn cứ theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“…nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác…”
Trong hợp đồng đặt cọc, cũng thỏa thuận về phạt cọc, nội dung bên bán từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng thì sẽ phạt cọc gấp đôi số tiền đặt cọc, do đó, ông hoàn toàn có thể tiến hành khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để hủy hợp đồng cọc trên và yêu cầu bên bán trả lại số tiền cọc đã nhận và phạt cọc, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của ông.
Nếu Khách hàng cần thêm thông tin về thỏa thuận đặt cọc để tránh những rủi ro có thể gặp phải hoặc những băn khoăn về những khoản tiền đặt cọc hay tiền trả trước cho các giao dịch của mình, vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật sư Lạc Hồng Dinh theo số điện thoại 0948.080.106 hoặc email: dinhlac.fifanlaw@gmail.com.