Bà H ngụ Ninh Thuận hỏi bà có thửa đất thổ cư ở nông thôn tại xã Phước Dinh, huyện Thuận Nam, tỉnh Ninh Thuận nhưng đang tranh chấp diện tích 500m², trong đó 200m² thổ cư và 300m² cây hàng năm. Trong quá trình giải quyết, thỏa thuận của hai bên là tách thửa mỗi bên một nửa, bà muốn biết hiện nay, diện tích của bà có đủ điều kiện tách thửa không khi ngày 01/8/2024 là Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ban hành ngày 18/01/2024 (“Luật Đất đai 2024”) đã có hiệu lực?

Trả lời:

Theo như bà trình bày phần diện tích đất ở có chiều dài 40 m, chiều ngang mặt tiền giáp đường là 10m và căn cứ vào Quyết định 85/2014/QĐ – UBND ban hành ngày 18/11/2014 và có hiệu lực thi hành ngày 28/11/204 về việc quy định diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận (“Quyết định 85”).

Tại điểm a, khoản 2, Điều 4 của Quyết định 85 đã quy định Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở khu vực nông thôn như sau:

“Thửa đất được tách sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu là 80m² trở lên và cạnh ngắn nhất của thửa đất được tách sau khi tách thửa tối thiểu phải là 5,0m”.

Do đó, theo quy định hiện hành và hiện trạng thửa đất thì bà đủ điều kiện để tách thửa đất đối với phần diện tích đất ở. Như vậy, đất ở có diện tích 200m² sẽ được tách thành 100m² và mặt tiền chiều rộng 5m chia cho mỗi bên, còn đối với diện tích đất trồng cây hàng năm là 300m² thì không đủ điều kiện tách thửa căn cứ khoản 3 Điều 5 của Quyết định 85 quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp tại xã đồng bằng thì diện tích nhỏ nhất là 750m²:

“3.    Đối với các xã đồng bằng.

1. Thửa đất được tách phải có diện tích tối thiểu là 750m²trở lên.
2. Diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách tối thiểu là 750m²”.

Hiện nay, thửa đất trên đang bị tranh chấp, nếu hai bên không thỏa thuận được thì khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Theo đó, việc tách thửa sẽ được thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án, mà không phụ thuộc vào diện tích tối thiểu được tách, căn cứ điểm g, khoản 2 Điều 1 của Quyết định 85 như sau: “ Người sử dụng đất xin tách thửa để thực hiện theo quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; tách thửa để thực hiện các quyền theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc bản án có hiệu lực thi hành của Tòa án; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật”.

Quy định trên được hiểu là nếu diện tích đất không đủ điều kiện tách thửa (không đáp ứng về diện tích tối thiểu khi tách thửa) theo quyết định của UBND tỉnh, đất đang tranh chấp và yêu cầu Tòa án giải quyết, sau khi có bản án, quyết định của Tòa án thì thực hiện việc tách thửa tại cơ quan quản lý đất đai.

Nhưng quy định mới về tách thửa theo Luật Đất đai 2024 kể từ ngày 01/8/2024 như sau:

Căn cứ Khoản 2 Điều 220 của Luật Đất Đai 2024:

“…

• Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

        Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
• Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa…

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.”

Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định của pháp luật và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất đối với từng loại đất.

Theo Luật Đất đai 2024 có hiệu lực ngày 01/8/2024, thì diện tích đất được tách thửa bắt buộc phải theo quyết định của UBND tỉnh về diện tích tối thiểu, còn trường hợp, đất tranh chấp được Tòa án giải quyết bằng bản án, quyết định nếu không đảm bảo điều kiện tách thửa thì cũng không được tách thửa. Do đó, có thể thấy với quy định hiện nay thì bà chỉ có thể tách thửa đối với 200m² đất ở, còn phần diện tích đất cây hàng năm không đủ điều kiện tách thửa, nếu tranh chấp, hai bên có thể thỏa thuận về việc thanh toán giá trị phần thửa đất nông nghiệp trên, người nhận đất, người nhận tiền.

Trân trọng.